Законопроект призван помочь обманутым дольщикам

Сегодня Госдума планирует приступить к рассмотрению проекта федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства", внесенный депутатами ГД А.Хинштейном, А.Коганом, В.Рязанским, И.Бариновым, О.Гальцовой, В.Денисовым, С.Осадчим, Р.Антоновым, А.Фадзаевым, А.Хайруллиным, В.Пановым, И.Игошиным, Е.Самойловым, А.Бурносовым, и членом Совета Федерации С.Орловой.

Как следует из пояснительной записки, проект федерального закона предлагает комплекс мер, как стимулирующего, так и административного характера, который направлен на создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве, а также меры по решению проблем тех граждан, которые уже пострадали от деятельности недобросовестных застройщиков.

Во-первых, предлагается расширить сферу применения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Практика показала, что действующая редакция закона не устанавливает понуждения к заключению определенной формы договора - договора долевого участия, который является одной из самых защищенных форм договора для гражданина. Законопроект уточняет предмет регулирования Федерального закона с тем, чтобы под него попадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры. Одновременно устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств каждого гражданина в порядке, не предусмотренном Федеральным законом, на должностных лиц в размере от 20 тысяч до 59 тысяч рублей; на юридических лиц - от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.

Во-вторых, законопроект предлагает устранить препятствия к заключению договоров долевого участия в строительстве, которые возникают у застройщиков.

В настоящее время использование договоров участия в долевом строительстве в значительной степени сдерживается из-за необходимости уплаты застройщиком НДС, взимаемого по этим договорам.
При этом, если застройщик применяет «обходную схему» и привлекает средства граждан на стадии строительства не по договору долевого участия, (например, при помощи продажи векселя с возможностью погашения приобретением квартиры), то у него не возникает необходимость уплаты НДС. Это происходит по той причине, что, несмотря на фактическое привлечение средств на стадии строительства, сделка оформляется как продажа готового жилья, которая в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового Кодекса РФ освобождена от НДС.

С учетом того, что НДС является косвенным налогом и включается в цену договора, создаются заведомо неравные экономические условия для граждан, приобретающих жилье на стадии строительства и на вторичном рынке.

В соответствии с действующим законодательством НДС должен уплачиваться либо со стоимости услуг застройщика, либо со всей суммы договора.
Поскольку наиболее часто используемым является первый вариант, прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата.

Проект закона предлагает освободить от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Это позволит застройщиком работать по установленной форме договора долевого участия, и снять причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС.

Также предлагается включить в понятие Застройщика юридические лица, имеющие земельные участки на праве субаренды (сегодня такие застройщики вынуждены доказывать свое право регистрировать договоры долевого участия в судебном порядке), а также предоставить возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, имеющим земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года, которые в таком случае будут подлежать государственной регистрации.

Кроме того, данным проектом закона решается проблема, связанная с погашением регистрационной записи об ипотеке, погашение которой сегодня затягивается до момента регистрации права собственности последнего дольщика, несмотря на то, что застройщик считается исполнившим свои обязательства с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Также данный проект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства.


В-третьих, проект Федерального закона вносит изменения в статьи 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В настоящее время органы власти субъектов РФ и муниципальных образований при решении проблем «обманутых дольщиков» сталкиваются с проблемой отсутствия легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компании - недобросовестного застройщика.

Основной целью изменений, вносимых законопроектом, является предупреждение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан – «обманутых дольщиков», третьим лицам, а также предоставление права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав субъекту РФ (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи жилых помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестной организации.


Законопроектом вносятся также вносятся соответствующие изменения в Федеральные законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)".