Нацпроект "Доступное жилье" столкнулся с серьезными проблемами!

В целом ряде регионов процент невозвратов по ипотечным кредитам в разы превышает среднерыночный уровень. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), финансирующее выдачу ипотечных кредитов в рамках программы, уже вынуждено приостанавливать работу с региональными партнерами. 

В Алтайском крае завершается ревизионная проверка деятельности регионального партнера Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — ОАО "Агентство жилищного кредитования" (АЖИК). Проверка проводится по инициативе администрации края. В ревизионной комиссии сообщили, что причиной проверки стал высокий уровень просроченной задолженности физлиц по ипотечным кредитам в регионе. По итогам прошлого года он превысил 6%, в результате чего АИЖК приостановило выкуп закладных у этого оператора, заявили в ревизионной комиссии. Согласно данным на официальном сайте АИЖК, по итогам прошлого года Алтайский край лидировал по объему и количеству рефинансированных закладных и, соответственно, по объемам выданных ипотечных кредитов. Кредитный портфель АЖИК по итогам года составил 4,4 млрд рублей, общий объем рефинансированных АИЖК в регионе закладных превышал 1 млрд рублей, что почти вдвое выше, чем у ближайшего конкурента в Самарской области (600 млн рублей).

Рост просрочки по ипотечным кредитам наблюдается и в других регионах, активно развивающих ипотечное кредитование в рамках реализации национальной программы "Доступное жилье", утверждают источники, знакомые с ситуацией. Так, представитель одного из крупных коллекторских агентств, работающий с регионами, утверждает, что в Башкирии объем просроченной задолженности превысил 9%. А по информации источника, близкого к АИЖК, выкуп закладных приостановлен в 30 региональных компаниях, в том числе Волгоградском фонде жилья и ипотеки, Ипотечной корпорации Саратовской области.

По словам директора ОАО "Ипотечная корпорация Саратовской области" Дениса Филиппова, рост просрочки связан с тем, что АИЖК изменило систему погашения кредитов, переведя всех клиентов на обслуживание в банк "Возрождение", филиала которого в Саратове нет. В банке "Возрождение" вчера получить комментарии не удалось. В АИЖК вчера отказались назвать все регионы и операторов, где программы были приостановлены.

Уровень просрочки в 6% или 9% участники рынка называют "дикостью". "Нормальная просрочка по ипотеке на российском рынке должна укладываться в 1%, а дефолты — не превышать долей процента",— говорит зампред правления "Абсолют банка" Олег Скворцов.

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" реализуется с начала 2006 года. Для повышения доступности ипотечных кредитов была создана специальная государственная структура — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Она обеспечивает ликвидность российских коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Для этого агентство, пользуясь господдержкой, выкупает у банков ипотечные кредиты. Банки получают возможность оперативно "чистить" баланс и получать средства для дальнейшего кредитования. В числе партнеров АИЖК порядка 200 российских банков, в основном региональных.

"Проблема невозвратов по ипотеке заключается в том, что залог по кредиту очень трудно поддается взысканию, в этом случае из квартиры приходится выселять жильцов, что фактически невозможно",— отмечает генеральный директор "Центра развития коллекторства" Дмитрий Жданухин. В итоге, добавляет он, банкам приходится списывать задолженность по ипотеке, что приводит к убыткам.

Основная причина высоких темпов роста просроченной задолженности операторов и партнеров АИЖК — стремление максимально нарастить объемы ипотеки на фоне низких требований к проверке кредитного качества заемщиков и сопровождению уже выданных кредитов. "В 2005-2006 годах основной целью единой унифицированной системы рефинансирования АИЖК было повышение объемов рефинансируемых кредитов в связи с реализацией нацпроекта "Доступное и комфортное жилье",— отмечает гендиректор ОАО "Кировская региональная ипотечная корпорация" Екатерина Орешкович.— В результате в 2007 году на первое место вышла проблема качества закладных". По словам представителя одного из банков, выкупающих кредиты, выданные по стандартам АИЖК, ссуды нормального качества в продаваемых регионами портфелях составляют 30-50%. "Зачастую контрагенты АИЖК, уверенные в госгарантиях рефинансирования кредитов, подходят к выдаче ипотеки формально: были даже случаи, когда справки о доходах фальсифицировались",— рассказывает банкир.

Сложившаяся ситуация может затормозить реализацию нацпроекта "Доступное жилье" в регионах, которую курировал лично Дмитрий Медведев до избрания президентом. "У большинства региональных банков нет других возможностей продолжать выдавать ипотеку, кроме рефинансирования выданных кредитов через АИЖК,— говорит старший аналитик банка "Траст" Евгений Надоршин.— А эта возможность в связи с ростом просрочки сейчас ограничена".

Проблемы с невозвратами ипотечных кредитов стали причиной кризиса ипотеки класса subprime в США, спровоцировавшего мировой финансовый кризис. "Если ипотечные кредиты, выдаваемые региональными операторами в рамках нацпрограммы, в обход стандартов АИЖК выдавались рискованным заемщикам, есть риск, что ситуация будет развиваться по американскому сценарию",— рассуждает старший аналитик ИГ "Антанта Пиоглобал" Максим Осадчий. Он указывает, что американский кризис был спровоцирован невозвратами кредитов со стороны заемщиков класса ninja (no income, no job & assets). Это вызвало спад на рынке недвижимости и в результате банки не смогли компенсировать невозвраты кредитов за счет реализации заложенного жилья.

По оценкам аналитиков, в России замедление темпов роста ипотеки тоже может спровоцировать падение цен на недвижимость в регионах. "Но нельзя не учитывать, что в России слишком большой дефицит жилья, чтобы цены резко упали, например, на 50%",— считает господин Надоршин. Кроме того, в России отношение общего объема выданных ипотечных кредитов к ВВП не превышает 1,5%, в то время как в США достигало 60%, добавляет старший аналитик "Юникредит Атон" Рустам Боташев.